Отнять и перестроить: Городские земли и недвижимость не дают законодателям спать спокойно
В России снова на повестку дня поднимают вопрос о процедуре изъятия земельных участков и жилья в пользу муниципалитетов. Принятый в первом чтении законопроект об упрощенной системе изъятия земель, недвижимости расширяет полномочия местных органов власти на всей территории РФ. Обоснование депутатов имеет благие намерения — с принятием закона упрощается процесс развития застроенных депрессивных территорий, согласно решению местных властей.
С другой стороны, эти новшества оставляют собственников недвижимости, участков земли беззащитными перед решениями, принятыми от имени государства, что нивелирует право собственности. Этой осенью депутаты намерены вновь вернуть законопроект на рассмотрение Госдумы. Насколько жесткими будут принятые нормы изъятия, присутствует ли добровольное начало, как предполагают рассчитывать компенсации, попробуем разобраться вместе.
Стимулом для начала дискуссии о разработке механизма получения муниципалитетами прав на изъятие жилой недвижимости стал вопрос развития строительства Новой Москвы, объектов олимпийской деревни в Сочи, стадионов и трасс, строившихся в преддверии Чемпионата мира 2018 г. по футболу, трасс, объектов для проведения саммита АТЭС. При реализации всех вышеперечисленных объектов был разработан механизм изъятия земельных участков, посредством принятия отдельных законов на местном уровне, который упрощает этот процесс. После успешной реализации, этот механизм распространяют на территориях РФ для всех субъектов земельных отношений.
Какие бывают основания для изъятия участка земли
При возникновении необходимости изъятия земли/жилья в интересах муниципалитетов, федеральных структур, решение принимают федеральные органы исполнительной власти, органами местного самоуправления. С начала апреля 2019 г. В Кодекс о земле РФ были внесены новые поправки, согласно которым перечисленные органы власти имеют полномочия изымать участки не только для собственных нужд, но и при наличии ходатайства от субъектов некоторых монополий, предприятий, добывающих и использующих недра, других организаций. Полный перечень предприятий, чье ходатайство будет принято к исполнению определяет правительство России.
Изымать землю по требованию сторонних организаций будут при условии оплаты всех расходов по компенсационным выплатам за изъятое жилье/землю, кадастровым, проектным работам. Именно эта часть поправки вызывает опасения у экспертов земельного рынка. Нововведение, косвенно ведет к изменению баланса гражданских интересов и интересов крупных монополий в сторону последних. Эта ситуация возможна по причине формального характера существующего перечня оснований для отказа при изъятии земли в пользу крупных компаний.
Стоит помнить, что принудительное изъятие участков, квартир, многоквартирных, частных домов возможно при существовании инициативы, ходатайства от муниципалитетов. После первого чтения, законопроект завис по причине возникшего беспокойства на рынке земли, недвижимости и среди граждан. В законопроекте значилось, что основанием к изъятию недвижимого имущества может стать внесение дома, участка в адресную программу муниципалитетов без необходимости предоставления обоснований.
Летом 2019 г. из законопроекта нормы по изъятию имуществ исключили. Однако, по прошествии нескольких дней на сайте Министерства строительства заявили о существовании планов по разработке специальных предложений по нормам изъятия недвижимого имущества.
При существовании необходимости создания правового механизма по изъятию жилья, стоит учитывать, что успешная реализация проекта возможна при условии добровольности. Такой пример существует в нормах программы реновации. Без принятия законодательной базы, позволяющей на законных основаниях изымать жилье, перспективное развитие земель затормозилось. Механизмы изъятия неаварийного жилья существуют уже сейчас, но муниципальные власти не пользуются ими, по причине нежелания возникновения недовольства гражданской общественности.
В Земельном кодексе России присутствуют законные механизмы изъятия жилой недвижимости в целях строительства объектов государственного назначения. Порядок выкупа участков земли предусматривает возможность применения принудительного порядка выселения при отсутствии альтернативы (имеет широкий диапазон толкований). При строительстве олимпийских объектов в Имеретинской долине под выселение попали более 145 семей. Аналогичный механизм предлагают перенести на всю территорию России, при этом очень высок риск общественных протестов.
Существует иной подход к вопросу реализации процедуры изъятия недвижимого имущества. Согласно ему, все проекты развития депрессивных застроек должны быть реализованы на основе существующих правил застройки, пользования землей, генплана, которые предусматривают публичные слушания, рассмотрения. В этом варианте речь идет о выборе добровольного способа компенсации — материальная выплата, равноценное возмещение. Основа этого подхода — необходимость полной компенсации стоимости недвижимого имущества, возникших в связи с этим неудобств.
Вопрос о том, примут депутаты проект или нет, не стоит. Сомнения вызывает механизм возмещения, расселения граждан после изъятия недвижимого имущества.
